Die Steuer auf den Verkauf der ersten Wohnung — von was die Summe abhängt.

Der Verkauf der ersten Wohnung kann sowohl ein vorteilhafter Vertrag als auch eine finanzielle Herausforderung sein. Die Hauptfrage, die den Immobilienbesitzer beschäftigt: Muss er Steuern zahlen und wenn ja — welche genau? Alles hängt von der Eigentumsdauer, dem Status des Eigentümers, der Quelle des Erwerbs der Immobilie und der Anzahl der Verkäufe im Jahr ab.

Die Gesetzgebung legt die Steuerpflicht hauptsächlich auf den Verkäufer, betont die Anwältin Irina Smityukh in einem Kommentar gegenüber der Agentur UNIAN.

Der Käufer seinerseits muss einen Beitrag an den Pensionsfonds (1% des Objektwerts) zahlen und übernimmt normalerweise teilweise die Notarkosten. Aber die Hauptverpflichtungen liegen beim Verkäufer.

Wie Smityukh anmerkt, muss der Verkäufer der ersten Wohnung potenziell zahlen:

• Einkommensteuer (PIT) — 5% oder 18% je nach Umständen;
• Militärsteuer — 5%;
• Staatsgebühren — 1%;
• Notarkosten — nach Vereinbarung der Parteien.

In bestimmten Fällen kann der erste Verkauf von Wohnraum jedoch mit minimalen Steuern oder sogar ganz ohne auskommen.

Wann Steuer beim ersten Verkauf der Wohnung nicht zu zahlen ist

Das Ermäßigungsverfahren bezieht sich auf den ersten Verkauf der Wohnung im Jahr, wenn sie länger als drei Jahre im Besitz ist. Laut Smityukh entfällt in diesem Fall die Zahlung sowohl der Einkommensteuer als auch der Militärsteuer. Das heißt, es müssen nur 2% — jeweils 1% an den Pensionsfonds und als Staatsgebühr — gezahlt werden.

„Wenn die Wohnung länger als drei Jahre im Besitz ist und dies der erste Verkauf im Jahr ist — die steuerliche Belastung ist minimal. Ein solcher Verkauf ist der vorteilhafteste für den Eigentümer“, betonte die Anwältin.

Welche Steuer gilt beim Verkauf der Wohnung unter drei Jahren

Wenn die erste Wohnung verkauft wird, bevor drei Jahre Besitz verstrichen sind, ändert sich die Situation. Neben den 2% Gebühren müssen zusätzlich 5% PIT und 5% Militärsteuer gezahlt werden. Das heißt, die gesamte steuerliche Last kann bis zu 12% betragen.

„Die Militärsteuer wird nur zusammen mit der Einkommensteuer erhoben. Wenn Sie von einer befreit sind — zahlen Sie automatisch auch die andere nicht“, weist die Juristin hin.

Ändert sich die Steuer, wenn dies der zweite Verkauf im Jahr ist

Trotz der Tatsache, dass die Wohnung — die erste auf den Dokumenten (d.h. ein anderer Besitz wurde nicht verkauft), spielt nicht die Anzahl der Wohnungen eine Schlüsselrolle, sondern die Anzahl der Verkäufe innerhalb eines Kalenderjahres. Wenn der Verkauf nicht der erste ist — gibt es keine Ermäßigungen.

In diesem Fall steigt die PIT auf 18%, die Militärsteuer steigt um weitere 5%, und zusammen mit anderen Zahlungen kann die Steuer bis zu 25% des Wertes des Wohnraums betragen. Dies ist eine erhebliche Belastung, die, wie Smityukh sagt, teilweise gemildert werden kann.

„Wenn dies bereits der dritte Verkauf im Jahr ist, wird die Steuer nicht auf den gesamten Betrag berechnet, sondern nur auf den Gewinn. Das heißt, vom Verkaufspreis minus dokumentierte Kosten für den Erwerb“, erklärt die Expertin.

Wie wird die Steuerbasis beim Verkauf einer Wohnung bestimmt

Die Steuern werden auf der Grundlage des Einkommens berechnet, das der Verkäufer erhalten hat. Laut Smityukh ist dies der Preis, der im Kaufvertrag angegeben ist. Es gibt jedoch Beschränkungen: er darf nicht unter dem Bewertungswert des Objekts liegen.

„Wir raten davon ab, den Preis der Immobilie im Vertrag künstlich zu drücken, um die Steuern zu reduzieren. Im Falle eines Rechtsstreits könnte ein solches Schema gegen Sie verwendet werden — es wird praktisch unmöglich sein, echte Verluste nachzuweisen“, warnt die Anwältin.

Wer kann beim Verkauf von Wohnraum keine Steuern zahlen

Einige Bürgergruppen können von der Zahlung der Staatsgebühr befreit sein:

• Behinderte der I. und II. Gruppe;
• Opfer der Tschernobyl-Katastrophe;
• Veteranen der Kämpfe;
• Familien gefallener Militärs.

„Eine vollständige Befreiung ist nur möglich, wenn beide Parteien des Vertrages Anspruch auf Ermäßigungen haben. Ansonsten wird der Notar die andere Partei verpflichten, die Gebühr vollständig zu zahlen“, präzisiert Smityukh.

Bezüglich des Beitrags an den Pensionsfonds, müssen den nicht zahlen, die zum ersten Mal Immobilien erwerben, nicht an der Privatisierung teilgenommen haben und kein Wohnraum durch Erbschaft oder als Geschenk erhalten haben. Aber auch das muss dokumentarisch nachgewiesen werden.

Beim Verkauf der ersten Wohnung in der Ukraine gilt ein komplexes Steuersystem, das berücksichtigt werden sollte, um finanzielle Verluste zu vermeiden. Je nach Bedingungen und Umständen kann der Verkäufer von bestimmten Steuern befreit sein, in anderen Fällen ist die Zahlung jedoch obligatorisch. Nur das Wissen über diese Nuancen hilft den Eigentümern, die optimale Entscheidung in dieser Angelegenheit zu treffen.